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Redatto in collaborazione con il
Consiglio Notarile di Milano PRELIMINARE
DI COMPRAVENDITA (COMPROMESSO) Art.
1) Il Sig. ………………….………………………………………………………………………………………………… nato
a………………………………provincia
di………………., il ……………………………… .cod.
fiscale………………………………
stato civile…………………….(in regime
di…..………), nella
sua qualità di …………………………………………………………………….. in
seguito denominato "parte promittente venditrice". E …………………………………………………nato
a……………………………………………… provincia
di………………………………………….codice
fiscale…………………………………… in
seguito denominato "parte promissaria acquirente" SI
CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE: Art.
2) Parte promittente venditrice promette di vendere a parte promissaria
acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona, ente o società
da nominare all'atto definitivo le porzioni immobiliari site in
Comune di……………………………,
così identificate: via……………………………n………,comune
di……………………………posta
al……….piano e
composta di……….locali oltre servizi e con annesso……………………………, il
tutto distinto nel N.C.E.U. di……………………………come
segue: foglio….., mappale…….. subalterno…….,
scala………, piano………, zona territoriale omogenea………………… zona
censuaria………., categoria……..,
classe…., vani/metri quadrati catastali …………,
rendita catastale………………. Parte promittente
venditrice consegna a parte promissaria acquirente copia dell’atto
di provenienza, copia della scheda identificativa catastale e copia del
regolamento di condominio delle porzioni immobiliari in oggetto. Art.
3) Parte promittente venditrice dichiara dì avere
la piena proprietà e disponibilità, anche ai sensi della legge n. 151/1975,
delle porzioni immobiliari in oggetto le quali saranno libere da persone
e cose a far tempo dal ………eccezion fatta ………………………………………… Art. 3
bis) TABELLE MILLESIMALI proprietà . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . .. . .. . . . . . . . . . ..
.. . .. . . . . . . . . riscaldamento. . . .
. . . . . .. . . . . .. .. . .. .. . . . . .. . . . .. . .. . . . . .
. . . . . . . . . . . acqua.. . . . . . .
. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . altre. . . . . . . .
. . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. . .. ..
.. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .
. . . . . . .. . DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA
E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . .. . . .. . . .. .. . .. . .. . .. . . .. . .. . .. .. ..
.. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . .. . . .. .. . . . . .. . . . . . . . . . .. .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .
. . . CERTIFICATO
DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA. . . . . . . . . . . . . . ..
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . .. . . .. . . .. .. . .. . .. . .. . . .. . .. . .. .. .. .. .
. .. Art.
4) Parte promittente venditrice dichiara che le porzioni immobiliari
in oggetto sono libere da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni
pregiudizievoli, privilegi fiscali, rate di spese condominiali pregresse
ed altri oneri e vincoli di alcun genere ad eccezione di quanto evidenziato
nel proprio atto di provenienza o derivante dal regime condominiale e
dal regolamento di condominio e, ad eccezione di…………………………….…………………………
………………………………………………………………………………………………… Art.
5) Parte promittente venditrice dichiara
che sono state/non sono state deliberate dall’assemblea condominiale,
per opere non ancora realizzate, spese straordinarie, di cui offre copia
della relativa delibera. Tali spese saranno poste a carico della parte
promittente …… Parte
promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale
è/non è costituito un fondo
di riserva spese straordinarie ………………………………………………….. Parte
promittente venditrice, nel caso in cui sia separata legalmente dal coniuge,
garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista
l’assegnazione in godimento dell’unità al coniuge stesso. Art.
6)
Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto
e di diritto in cui si trovano, come viste e gradite dalla parte promissaria
acquirente, così come pervenute alla parte promittente venditrice (al
Sig. …………… ………………………………
di cui i promittenti venditori sono eredi), in forza dell'atto
di provenienza sopra citato. Art.
7)
Alle porzioni immobiliari in oggetto competeranno una quota di comproprietà
sulle parti comuni dell'edificio, quale risulta dal regolamento di condominio
citato e dalle relative tabelle millesimali, che la parte promissaria
acquirente si impegna e obbliga ad accettare. Art.
8) Il rogito verrà stipulato entro il………………………………………su
richiesta della parte promissaria acquirente,
da un notaio che l’acquirente avrà facoltà di indicare ( oppure
presso lo studio notarile del Dr. ………… …………………………via……………………………………….). Art.
9) Le spese per l'atto notarile, per imposte di registro, ipotecarie
e catastali e/o Iva saranno interamente a carico della parte acquirente.
L'onere e la spesa per reperire ogni documentazione sull'immobile saranno
a carico della parte venditrice e così le eventuali spese Invim,
come per legge. Art.
10) Proprietà possesso e godimento
passeranno alla parte acquirente al momento del rogito notarile e da tale
data diritti e oneri faranno capo a essa, in ispecie gli oneri condominiali
con eventuale eccezione di quanto stabilito al punto 4…………………………………………………...
Parte
promittente venditrice fornirà la prova del pagamento dei medesimi per
l’intero periodo di competenza, e cioè sino alla data del rogito.
Da
tale data la parte acquirente si farà carico degli interessi passivi di
un eventuale mutuo accollato alla medesima. L'importo
della semestralità in corso alla data del rogito sarà pertanto ripartito
tra le due parti contraenti. Art.
11) La vendita avverrà a corpo e non a misura al
prezzo che di comune accordo si stabilisce in Lit.
………………………………(……………………………………………………lire) che
la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini
seguenti: Lit.
………… ………… …………
(………………………………………………lire) sono
versate dalla parte promissaria acquirente all'atto della firma del presente
atto a mezzo assegno n.……………………………………..del…………………….e
in data………………………………………………… che
parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria
e principio di pagamento. In caso di inadempienza di parte promittente
venditrice questa dovrà restituire il doppio della caparra stessa. In
caso di inadempienza di parte promissaria acquirente questa perderà la
caparra versata. Lit.
………… ………… …………
(…………………………………………
lire) sono versate a titolo di acconto prezzo nelle stesse mani. Art.
11 bis) Art.
l1 ter) La restante somma di Lit. …………………………………..
(…………………………………………………..lire)
sarà versata, a mezzo di assegno circolare, al momento del rogito. Art.
12) La parte promittente venditrice dichiara e garantisce di non aver
eseguito nelle porzioni immobiliari in oggetto opere non autorizzate e
contrastanti con le leggi, e/o gli strumenti urbanistici vigenti eccezion
fatta per ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Art.
13) Parte promittente venditrice
provvederà al pagamento di ogni eventuale sanzione pecuniaria, oblazione
o onore di concessione riguardante l'unità immobiliare in oggetto e derivante
da sue azioni o omissioni antecedenti la data del rogito. Parimenti sopporterà
qualunque onere derivante da iscrizioni trascrizioni e vincoli non dichiarati
nella presente scrittura privata. Restano in ogni caso riconosciuti tutti
i diritti garantiti a favore delle parti dall'articolo 1385 del codice
civile. Art.
14
Parte promittente venditrice si dichiara edotta dell’obbligo di rendere
al notaio, in sede di stipula del rogito, la dichiarazione di aver inserito
negli introiti della dichiarazione dei redditi il reddito fondiario delle
unità immobiliari promesse in vendita. Art
15 (se
l’immobile è stato intermediato da un’agenzia) Art
16 (se la casa è affittata) Art.
17 (se si vuol godere della agevolazioni fiscali per l’abitazione
principale) Art.
18 (se l’immobile è stato iniziato a costruire dopo l’1
settembre 1967) Data Parte
promissaria acquirente
Parte promittente venditrice ………………………………………………………………
………………………………………… Ai
sensi degli articoli
1341 e 1342 del codice civile, si approvano specificamente gli articoli
4, 6, 8, 9, 10, l0bis, l0ter, 12 e……………………della
presente scrittura privata. Parte
promissaria acquirente
Parte promittente venditrice ………………………………………………………………
………………………………………… COMPROMESSO NOTE -
Se chi offre in vendita l'immobile è sposato in regime di comunione
di beni, entrambi i coniugi devono sottoscrivere la scrittura privata
oppure uno dei due deve essere nominato procuratore speciale dell'altro,
tramite atto notarile. Va quindi aggiunta dopo la frase "nella
sua qualità di ..."la dizione 'procuratore speciale del coniuge...
come risulta da procura in data..., allegata al presente atto". Se
però l'immobile è stato acquistato da uno dei coniugi prima
del matrimonio o è giunto in eredità o donazione, anche dopo il matrimonio,
la procura non è necessaria. Negli altri casi, può bastare aggiungere
la frase "nella sua qualità di unico proprietario dell'unità immobiliare
sotto descritta”- -
Questo modulo di compromesso non e sufficiente se l’acquirente
o il venditore sono società. In tal caso bisogna sostituire la definizione
della parte promittente venditrice e/o promissaria acquirente con: "la
società... con sede legale a... via..., numero di iscrizione in Tribunale
... partita IVA.... nella figura del suo rappresentante... nato a….numero
di codice fiscale..., che allega certificato del Tribunale in data...comprovante
i suoi poteri" Articolo
2 -
Capita che inesperti utilizzino la frase "vendo, acquisto"
invece di "prometto di vendere, acquistare". Quando succede,
si ha una vendita vera e propria (e non un compromesso o preliminare)
che vincola però solo le parti che l'hanno sottoscritta. Se sorgono liti
e si è costretti a registrare questo tipo di accordo si pagano pesanti
imposte sull'avvenuta vendita. Finché comunque un contratto non passa
nelle mani del notaio ed è trascritto presso la Conservatoria dei registri
immobiliari non ha alcuna efficacia nei confronti di terze persone, Stato
compreso. -
Con la formula "per sé o per persona da nominare
al rogito” si crea la possibilità, per chi promette di acquistare,
di trasferire al momento del rogito l’immobile ad altri, senza per
questo pagare Invim (Imposta sul valore aggiunto immobiliare). Nel decidere
chi sarà il proprietario in un gruppo familiare può essere un bene privilegiare
chi può godere dell'imposta di registro ridotta o di eventuali mutui agevolati
previsti per l'acquisto della prima casa. D'altra parte la stessa formula
può essere sfruttata da un acquirente che intende speculare sull'immobile,
per rivenderlo a un altro a un prezzo maggiorato. Può darsi quindi che
il venditore preferisca la cancellazione integrale di questa formula. -
Se l’immobile non è stato accatastato, oppure manca solo l’attribuzione
della classe e della rendita catastale, occorrerà rivolgersi necessariamente
a un esperto. -
Se la piantina riportata sulla scheda catastale non corrisponde a quella
dell’appartamento o è variata la suddivisione interna, oppure non
riporta le pertinenze (cantina, solaio) è bene che il venditore presenti
in Catasto una planimetria aggiornata a firma di un tecnico iscritto all'albo
e del venditore che identifichi in modo irrefutabile sia la composizione
dell'appartamento che le pertinenze e i loro confini e che produca all'acquirente
la copia di questa planimetria con timbro di registrazione. Articolo
3 Evitate
la formula di largo uso 'sarà trasferita all'atto del rogito libera
e disponibile - L'acquirente
deve conoscere la disponibilità attuale del bene da parte del venditore
che, se abita la casa o la affitta, dovrà chiaramente specificarlo in
questo articolo, dando tutte le informazioni del caso, compreso eventualmente
il momento in cui la casa sarà liberata. Articolo 3-bis La tabella dei millesimi
che, tranne rare eccezioni, l’acquirente si vede costretto
ad accettare in toto, è un’informazione importante sui costi di gestione
dell’appartamento (e andrà confrontata con l’ultimo bilancio
condominiale). L’articolo
9 comma 2 del Dpr 447/91 obbliga il venditore di un immobile a consegnare
all’acquirente al momento del rogito la documentazione tecnica riguardante
la sicurezza degli impianti. E’ perfettamente logico che l’acquirente,
anche prima del rogito, alla firma del compromesso, abbia diritto di sapere
se gli impianti sono in regola, tenuto conto anche delle notevoli spese
necessarie per adeguarli alle norme di legge. Ciò rientra infine negli
interessi dello stesso venditore che, nel caso in cui gli impianti non
siano in regola, potrebbe vederselo rinfacciare da chi compra con, al
limite, richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione giudiziale
del prezzo. Articolo
4 -
Le ipoteche danno al creditore ,qualora il debitore non paghi,
il diritto di vendere il bene ipotecato e di recuperare così i soldi dati
in prestito. Il privilegio è il diritto di un creditore a rifarsi
sui beni del debitore prima di altri. Attenzione ai privilegi fiscali
(quelli dello Stato sull'immobile) che prevalgono su tutti gli altri privilegi.
Mentre e più facile ricostruire quali privilegi hanno privati sull'immobile,
è molto complicato sapere quali- privilegi ha lo Stato in seguito al mancato
versamento di tasse o di imposte (per esempio di successione). La servitù
è un diritto reale di godimento su un immobile o un terreno posseduto
da altri. Un esempio e il diritte di passaggio su un fondo altrui per
raggiungere la propria casa. Trascrizione è la scrittura su appositi
registri pubblici di un atto o di un diritto per renderlo efficace nei
confronti di tutti (per esempio un figlio può essere proprietario di una
casa ma sua madre può avere il diritto di abitarvi). Tra due diritti
reali ha il sopravvento quello che è stato trascritto prima. Per esempio,
tra due compravendite dello stesso immobile è valida non quella fatta
prima, ma quella trascritta prima. Vincolo è una limitazione alla
disponibilità imposta dalla pubblica amministrazione (vincolo archeologico
monumentale, ambientale). Oneri o pesi sono espressioni
generiche per descrivere tutti i condizionamenti sui beni di una persona
a favore di un'altra. - Se sull’immobile grava un mutuo ipotecario, in coda all'articolo
4, dopo "'a eccezione di…” inserite la frase
"un mutuo ipotecario il cui importo capitale residuo è
di……. “.
Scegliete poi tra queste due possibili clausole da inserire
al compromesso, all’articolo 5bis quella che fa al caso vostro: Parte promittente venditrice
dichiara che estinguerà il mutuo in oggetto e cancellerà la relativa ipoteca
prima del1’atto definitivo". oppure Parte
promissaria acquirente dichiara che si accolta il mutuo in oggetto in
conto prezzo" -
Se optate per l'accollo del mutuo, inserite all'articolo l1bis la seguente
formula: "'Per L.... salvo migliori accertamenti al rogito la
parte acquirente si accollerà e si impegnerà a pagare altrettanto residuo
debito della parete venditrice verso la.... (banca, istituto di credito
fondiario) in dipendenza del mutuo in corso di cui la parte promittente
venditrice esibisce l'avviso di pagamento dell'ultima semestralità. Gli
interessi relativi a detto mutuo saranno a carico della parte promittente
venditrice sino alla consegna delle porzioni immobiliari in oggetto”. Vi
è la possibilità che una delle precedenti semestralità non siano
state pagate dal venditore: in tal caso l'acquirente rischia di doverle
pagare di tasca propria. Per questo motivo si suggerisce di controllare
l’ultimo avviso di pagamento in possesso del venditore. -
Se esistono pignoramenti o sequestri dell’immobile, prima di stipulare
un compromesso rivolgetevi a un legale. Articolo
5 -
E’ bene che l’acquirente sia cosciente se sono state deliberate
dall’assemblea di condominio spese particolarmente gravose per la
manutenzione straordinaria o per la ristrutturazione del palazzo e degli
impianti, che sarebbe costretto a pagare di tasca sua (salvo diverso accordo
al primo comma di questo articolo). Il che può essere anche logico, dato
che sarà lui a goderne. Se
però non lo sa, potrebbe avere una sgradita sorpresa, soprattutto nel
caso in cui non abbia sufficienti disponibilità finanziarie. -
Il fondo di accantonamento per le spese straordinarie che si costituisce
presso l’amministratore è sostanzialmente un credito in capo al venditore,
che ha diritto a vedersi restituire le somme versate (che saranno rifuse
all’amministratore dall’acquirente). Sarebbe forse meno complicato,
però, che passi di mano all’acquirente, che
pagherà qualcosa di più per l’appartamento . In tal caso,
al secondo comma, dopo le parole “spese straordinarie”
si inserirà la frase: “nel
quale il promissario acquirente subentrerà a tutti gli effetti”.
In alternativa, si può anche inserire la frase “la cui
quota di competenza gli verrà rifusa dal promissario acquirente alla firma
del rogito”. -
L’acquirente rischia di trovarsi la casa occupata dal coniuge separato,
a cui è stata assegnata. Anche se la Cassazione ha riconosciuto il suo
diritto a sfrattarlo, la cosa non è piacevole (ne per lui, ne per la persona
separata) Articolo
6 Lo
stato di fatto è come l’appartamento si presenta attualmente, con
tanto di impianti, porte e sanitari. Proprietari poco scrupolosi smontano
caldaie, lavandini e perfino maniglie, porte e rubinetti. L'unico modo
in cui l’acquirente può tutelarsi veramente è l’improbabile
compilazione di un inventario controfirmato. Lo stato di diritto prevede
che non vi siano variazioni nella proprietà, nel possesso, nella conformità
alle leggi urbanistiche. Articolo
7 L’esame
del regolamento di condominio prima della firma del compromesso può essere
utilissimo: pensiamo al caso di chi voglia per esempio utilizzare l’appartamento
come studio medico, quanto il regolamento condominiale lo vieta espressamente.
Articolo
8 L’acquirente
ha motivo di diffidare di rogiti troppo lontani nel tempo. Tra la firma
del compromesso e Fatto notarile può accadere di tutto. Articolo
9 In
genere l'imposta di registro è a carico dell'acquirente, ma potrebbe anche
essere attribuita al venditore, dietro accordi in tal senso. Quest'ultimo
pero non può accollare l’eventuale l’Invim all'acquirente stesso,
pena l'invalidità della clausola. Ricordiamo che l’Invim si paga
(fino al 2002) solo sugli immobili acquistato o ricevuti in eredità
dall’attuale venditore
prima dell’1 gennaio 1992. Chiarite
anche chi debba darsi da fare per reperire i vari certificati e pagarne
le spese per evitare liti inutili. anche perché non esistano dubbi su
chi è responsabile se il rogito viene ritardato per mancanza di documentazione.
Quasi sempre si tratterà del venditore. Se
l’immobile è stato iniziato a costruire dopo l’1 settembre 1967,
compilate l’articolo 18. Se è stato iniziato
costruire prima, è meglio allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio
che attesti che l'opera è stata iniziata prima di tale data. -
Fino alla data del rogito il venditore è proprietario della casa. Se concede
all'acquirente di iniziare lavori di ristrutturazione dopo il compromesso.
rischia grossi guai in sede civile (per esempio per danni a terzi durante
i lavori), o addirittura in sede penale (per esempio se i lavori prevedevano
una concessione edilizia). D'altra parte se il venditore resta nell'appartamento
dopo il rogito, in teoria potrebbe pretendere di essersi trasformato in
inquilino, pagando l'equo canone. Se non se ne può fare a meno, è possibile
scindere la proprietà (che passa all'acquirente al rogito) e il possesso
e il godimento (che resta al venditore fino a una certa data successiva
al rogito stesso): consultate comunque un notaio per le clausole aggiuntive
da inserire. -
E' meglio che l’acquirente, prima di firmare il compromesso, telefoni
all'amministratore del condominio e chieda se il proprietario ha versato
regolarmente le rate condominiali, perché l’amministratore del condominio
potrebbe richiedere il recupero delle spese: non solo quelle dell’anno
in corso ma perfino quelle dell’anno precedente (articolo 63 delle
disposizioni di attuazione del codice civile). -
La vendita a corpo è quella che considera l'unità immobiliare come un
tutt'uno. Non conviene invece vendere a misura (metri quadrati) perché
potrebbero sorgere controversie sul calcolo della superficie della casa. -
La caparra può essere confirmatoria, oppure penitenziale. Se è confirmatoria
e il compratore non adempie al contratto, il venditore ha diritto di incamerarsela.
Se è il proprietario a non essere adempiente, l'acquirente ha diritto
al doppio della caparra stessa. In entrambi i casi si può chiedere il
rimborso di eventuali danni. Un'alternativa è chiedere a un giudice l'adempimento
coattivo del contratto stesso, oltre ai danni. -
La caparra penitenziale prevede per entrambe le parti il diritto del recesso
dal contratto dietro il pagamento di una somma e senza obbligo di adempienza.
Vale il criterio precedente: caparra semplice a favore del venditore,
caparra doppia a favore dell'acquirente. -
La caparra per una vendita di medio valore è in genere pari al 10% del
prezzo di vendita stesso. Tanto più è di lieve entità, tanto meno rischia
l'acquirente se il venditore è una persona poco per bene. E' infatti capitato
che quest'ultimo rifiutasse di restituire il denaro dovuto in caso di
inadempienza. Talvolta il venditore pretende anche un acconto sul prezzo,
di entità superiore alla caparra stessa. In tal caso è bene scindere le
due somme, specificando quanto è dovuto come caparra e quanto come acconto. -
Consigliamo la consegna della caparra nelle mani del venditore. Meglio
non affidarla all'agente immobiliare (che potrebbe anche rifarsi sulla
caparra adducendo sue eventuali spettanze). -
Le condizioni di pagamento sono un'indicazione essenziale. E' bene che
l'acquirente si cauteli con contratti inoppugnabili, esaminati da un esperto,
contro banche e/o finanziarie che promettono di erogare mutui a una certa
data e poi prorogano i tempi adducendo problemi di documentazione: ciò
può far ritardare i tempi del rogito oltre la data ultima prescritta nel
compromesso creando occasione di scontro tra le parti. Articolo
12 -
Gli estremi di un'eventuale domanda di condono vanno specificati in fondo
a quest'articolo. Articolo
13 Lo
scopo di questa clausola è di proteggere il più possibile l'acquirente
(che, in genere, è la parte più debole contrattualmente) da proprietari
che abbiano dichiarato il falso agli articoli 3,4 e 12 Articolo
14 Se
il reddito dell'immobile non è stato inserito nell'ultima dichiarazione
dei redditi, il notaio vi
farà sottoscrivere al rogito una dichiarazione in questo senso che verrà
trasmessa all'Ufficio imposte dirette per i provvedimenti del caso. In
mancanza di tale dichiarazione l’atto è nullo. Art.
15 Se
l’immobile è stato intermediato da un’agenzia,
inserite all’articolo 15 questa clausola: "Le parti
danno atto che nell'affare e il sig. ... dell'agenzia …..iscritto
al ruolo dei mediatori al n..…. presso la Camera di Commercio di
… A questi competerà
al momento del…….. un compenso a carico di entrambe le parti
nella misura complessivamente stabilita di L. .…. pari al... % del
prezzo oltre Iva di cui il mediatore rilascerà separatamente quietanza". Chiedete
poi al mediatore una controfirma a margine della clausola per la sua accettazione. Se
proprio intendete far conservare dal mediatore la caparra (come peraltro
abbiamo sconsigliato nelle istruzioni), inserite in coda all'articolo
11 dopo l'espressione "nelle mani"' la seguente frase:
"del sig. ... dell'agenzia…. a titolo di deposito fruttifero
fino alla stipula dell'atto di compravendita. Detta agenzia ne rilascia
allegata quietanza e riconosce che non potrà trattenere tale somma, né
in tutto né in parte, per saldare sue eventuali spettanze". Le controfirma
del mediatore deve essere apposta anche a margine di questa clausola. Articolo
16 Se
la casa è affittata: -
All’articolo 16 inserite la clausola “La parte promittente
venditrice dichiara che l'unità immobiliare in oggetto è data in locazione
al sig. ... fino al ... per un canone di L. ---- (mensili, trimestrali,
annuali) e cauzione di L ……,
e si impegna a versare nelle mani della parte promissaria acquirente tale
cauzione, i suoi interessi e gli eventuali canoni e acconti spese percepiti
per periodi posteriori alla data del rogito”. -
All'articolo 3 inserite dopo la frase "'eccezion
fatta... "'la frase 'per l'attuale affittuario”. -
In fondo al primo comma dell'articolo 10 inserite la frase:
'e ivi compreso il rapporto
di locazione in atto, il cui regime normativo è noto alla parte promissaria
acquirente. Articolo
17 Se
si vuol godere delle agevolazioni per la prima casa. Tali
agevolazioni convengono sia all'acquirente (che paga l’imposta di
registro al 3%) che al venditore che versa solo il 37,5% dell’Invim.
Il venditore può quindi essere
interessato a inserire all’articolo 17 una clausola di questo tenore: *
Parte promissaria acquirente dichiara di avere i requisiti per acquistare
le porzioni immobiliari in oggetto come prima casa, godendo delle agevolazioni
garantite dall’articolo 3 comma 131 della
legge 28 dicembre 1995 n. 549
e successive modifiche: in
caso contrario verrà applicata una penale di L. ………………… Articolo 18
Se
l'immobile e' stato iniziato a costruire dopo l’1 settembre 1967,
è bene inserire, all’articolo 18 una clausola di questo tenore: 'Parte
promittente venditrice precisa che l'unità immobiliare in oggetto è
stata edificata in base a licenza-concessione edilizia ----- in ----
dal Comune di... e/odi aver provveduto alla sanatoria ex legge 47/85 e
successive modifiche come risulta dalla documentazione allegata" Gli
estremi della concessione a edificare vanno obbligatoriamente inseriti
nel rogito (altrimenti l'atto è nullo). E' bene comunque che siano dichiarati
già nel compromesso: se infatti il rogito viene annullato e in base a
questo preliminare di acquisto che l'acquirente farà valere i suoi diritti. Elencate
accuratamente tutte le clausole onerose (che prevedono cioè esborso di
denaro) contenute nel presente compromesso. La doppia firma è una garanzia
per tutte le parti coinvolte. |
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